凯旋生活广场投资可行性报告.pdf

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1、凱旋生活廣場投資可行性報告 凯旋生活广场投资可行性研究报告凯旋生活广场投资可行性研究报告 目 录 目 录 1 一、总论 2 1.1 项目简介 2 1.1.1 建设地点 2 1.1.2 项目现状 2 1.1.3 项目总体规划要求 2 1.1.4 项目建筑面积指标 3 1.2 项目法人概况 3 1.3 编制依据 3 1.4 项目建设的必要性 3 1.5 主要经济技术指标 4 1.6 结论 5 二、市场分析 5 2.1 上海房地产市场总体分析 5 2.2 商业用房市场分析 6 2.3 餐饮娱乐用房市场分析 9 2.4 办公楼市场分析 10 三、投资估算与资金筹措 12 3.1 投资估算说明 12 B

2、reeze.china -1-All rights reserved by Breeze.china Corporation,written permission from B is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 3.2 建设投资 13 3.3 资金筹措 13 3.4 资金使用计划 13 四、财务效益分析 13 4.1 财务评价编制依据 13 4.2 基础财务数据与说明 13 4.3 销售收入预测 14 4.3.1 办公楼出售、出租收入 14 4.3.2 商场出售、

3、出租收入 14 4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入 14 4.3.4 车位经营收入 15 4.4 项目的损益 15 前 言 凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角,原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有,2002 年 9 月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同(附件 1),并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体发展规划,为进一步繁荣普陀商业,上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除,规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区,为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目

4、方取得土Breeze.china -2-All rights reserved by Breeze.china Corporation,written permission from B is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 地并前期投入约 2 亿人民币,拟转让 40-60%项目股份,转让价格在 2 亿人民币左右。一、总论 1.1 项目简介 1.1.1 建设地点 凯旋生活广场(暂名)项目,项目地块位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麦德龙以北、真光路兴力达商业广场(规划

5、)以东,规划总用地面积为 5.92 公顷(以实测为准)。项目具体位置见附件。1.1.2 项目现状 动拆迁工作已经完成,目前正在进行规划方案的报批。1.1.3 项目总体规划要求 项目占地面积 59184 平方米,规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区,土地使用年限为 50 年,规划容积率为 3.9,建筑密度 38%,绿化25%。1.1.4 项目建筑面积指标 凯旋生活广场项目从功能上分为三部分,裙楼 14 层为商业用房;裙楼 5、6层及一栋 12 层小高层的 712 层部分为餐饮娱乐用房;两栋高层的 724 层部分为办公楼。整个项目总建筑面积为 323209 平方米,其中地上建筑面

6、积为 230818 平方米,地下建筑面积为 92391 平方米。按功能分:商业建筑面积为 80827 平方米,餐饮娱乐建筑面积为 58983 平方米,办公建筑面积为 91008 平方Breeze.china -3-All rights reserved by Breeze.china Corporation,written permission from B is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 米,地下停车、设备用房面积为 92391 平方米。基地容积率 3.9,建

7、筑密度 37.84,绿化率 25,机动车停车泊位 922 辆,非机动车泊位 6469 辆。1.2 项目法人概况 企业名称:上海建配龙房地产有限公司 住 所:上海市普陀区真北路 1531 号 法定代表人:郑良贤 注册资本:人民币贰仟伍佰万元 企业类型:有限责任公司(国内合资)经营范围:房地产开发经营,物业管理。(凡涉及许可经营的项目凭许可证经营)。1.3 编制依据 本项目可行性报告根据湘财贯通投资管理公司提供的资料,结合有关的政策法规和普陀区规划,在实地考察与市场研究的基础上,通过客观分析和经济评估,为项目的开发贷款提供科学的决策依据。1.4 项目建设的必要性 1.4.1 符合普陀区发展规划要求

8、 普陀区是上海中心城区之一,位于市区的西北部,是上海的陆上交通枢纽,以及上海通往西北方向外省市的主要门户。改革开放以来,特别是进入 90 年代,普陀区步入持续快速发展阶段,各项事业取得了历史性的成就。“九五”期间,普陀区的主要经济指标年均增速达 15%以上,实现了五年翻番,物贸交易、都市型工业以及房地产业等是该区的支柱产业。Breeze.china -4-All rights reserved by Breeze.china Corporation,written permission from B is required for reproduction or copy in whole o

9、r in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 为了进一步发展普陀经济,普陀区委、区府提出了“抓机遇、打基础、兴功能、树形象”的发展方针,提出了抓住机遇,形成新的经济增长点,加快城市建设,形成新的生产力布局,深化功能开发,形成新的城市功能的发展思路。区政府将全力推进“十个一批”支撑体系的建设,其中包括:建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部,使之成为对内贸易的“经济高地”;建设一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场,基本形成物流、百货业、超市业、专卖业、连锁业为一体的商业框架;建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。本项目拟建的凯

10、旋生活广场充分体现了普陀区的整体发展战略,积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心,包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容,项目规模大、设计思想先进,本项目的建设将推动普陀区新一轮发展规划的实施。1.4.2 项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据真北路地区的发展规划,该地区重点发展商业和物贸,目前已建成了麦德龙超市、欧倍德、光彩小商品市场、上海市花卉交易中心、梅川路欧亚休闲商业街和红星•美凯龙家具装饰市场,即将进行建设的项目有兴力达商业广场等,地区总商业面积超过 70 万平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心,这不仅大大提高了真

11、北路商业中心的水平和规模,丰富了真北路商业中心的商业业态,对提升该区域的商业价值,促进地区经济发展有明显作用。Breeze.china -5-All rights reserved by Breeze.china Corporation,written permission from B is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 1.5 主要经济技术指标 主要技术经济指标如下:基地面积 59184 平方米 总建筑面积 323209 平方米 其中:地上建筑面积 230818

12、 平方米 商业部分 80827 平方米 办公部分 91008 平方米 餐饮娱乐部分 58983 平方米 地下建筑面积 92391 平方米 容积率 3.9 建筑密度 38%绿化率 25%机动车停车泊位 922 辆 非机动车停车泊位 6469 辆 1.6 结论 项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南侧,其南面为麦德龙超市、西面为规划中的兴力达商业广场,位于普陀区政府规划建设的真北商务中心,符合普陀区对该地块的发展规划。此外,对原爱奇爱特商厦拆除重建,建设符合现代商业需求的一流商业中心,不仅有利于开发商的自身发展,而且有利于提升该区域的商业价值,促进该地区的经济发展。而且,本项目可为公司带来较为可观的

13、经济效益和社会效益。因此,项目的建设是必要的。Breeze.china -6-All rights reserved by Breeze.china Corporation,written permission from B is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 本项目的区位优势较为明显,项目行政审批公开明朗,而且基地周围市政公用配套设施齐全,建设条件成熟。周边潜在消费能力较强,项目的市场前景看好。经估算,凯旋生活广场项目工程建设投资为 135977 万元,税后投资利

14、润率为 42.14%,财务效益较好。二、市场分析 凯旋生活广场项目由办公、商业、餐饮娱乐等不同功能的房产组成,本章将通过分析上海市及普陀区房产市场发展的现状及趋势,及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。2.1 上海房地产市场总体分析 近年来,上海房地产市场快速发展,房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已日益显现。2003 年房地产增加值占全市 GDP 的比重达到 7.4%,超过“7%”这一上海房地产业“十五”期间的目标值,同时房地产开发投资达到 901 亿元,同比增长 20.3%,占全市固定资产投资的 37%。今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响,主要包括宏观

15、经济的发展,政府有关房地产业的法规政策,上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后,从供需总量、供应结构、房价涨幅等方面分析,上海今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大,后市供应十分充足。2003 年新增经营性用地 3191 公顷,可建商品住房面积达 4048 万平方米,商品房新开工面积 3135 万平方米,商品房施工面积为 8268 万平方米。2004 年的商品房上市节奏Breeze.china -7-All rights reserved by Breeze.china Corporation,written

16、permission from B is required for reproduction or copy in whole or in part in any form 凱旋生活廣場投資可行性報告 将明显加快。今后几年,商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等,并考虑投资性的购房因素,需求总量每年将超过 2000 万平方米。因此,仍将呈现供需基本平衡,供略大于求的发展态势。商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布结构的改善,市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品住房建设的不断推进,2004 年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近 70%,上海商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化,商品住房销售价格将趋向稳定,上涨幅度将趋于平缓。2004 年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内,在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下,房价涨幅高于银行同期利率,低于居民可支配收入的增幅,保持一位数增长。总

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